Notice: Constant WP_DEBUG already defined in /www/wp-config.php on line 93 De Huisvestingsverordening Amsterdam 2020: de nieuwe regels voor kamerverhuur – Nota Bene
De Huisvestingsverordening Amsterdam 2020: de nieuwe regels voor kamerverhuur

De Huisvestingsverordening Amsterdam 2020: de nieuwe regels voor kamerverhuur

Daar is hij dan: de nieuwe Huisvestingsverordening Amsterdam, die vanaf januari 2020 zal gaan gelden. Met de nieuwe regelgeving beoogt de gemeente de op hol geslagen Amsterdamse woningmarkt tot op zekere hoogte te reguleren en de leefbaarheid in de stad op peil te houden. Naast ambitieuze plannen om de komende jaren 15.000 nieuwe woningen per jaar te realiseren, ziet de gemeente ook noodzaak om de bestaande woningvoorraad en het aantal woningdeelsituaties te beteugelen. De gemeente streeft daarmee naar een situatie waarin er woningen zijn voor alle mensen die in Amsterdam wonen en daar willen (blijven) wonen.[1] Maar heeft de gemeente door de roze bril van goede intenties oog verloren voor de praktische uitwerking van deze nieuwe regelgeving?

Als één ding namelijk staat als een huis, is het dat de regels uit deze verordening vanuit alle hoeken op de nodige kritiek en weerstand konden (en kunnen) rekenen. Het voorgenomen beleid voor airbnb in de stad werd al eerder breed uitgemeten en aan de tand gevoeld door Bed&Breakfast exploiterend Amsterdam. Maar ook bij de nieuwe regels omtrent kamerverhuur worden door belanghebbenden de nodige vraagtekens geplaatst. Woningcorporaties, beleggers, verhuurders en studentenbelangenbehartigers – zoals de ASVA Studentenunie – vrezen dat de nieuwe regelgeving nadelige gevolgen zal hebben voor (de mogelijkheid van) woningdeelsituaties en de kansen die studenten hebben om aan een kamer in de populaire hoofdstad te komen. De vrees die de regelgeving heeft opgewekt lijkt haast haaks te staan op de goede bedoelingen die de gemeente ermee heeft. Hoog tijd dus om de betreffende regels eens onder de loep te nemen. Wat verandert er precies en waar wringt de schoen?

De invoering van wijk- en pandquota
De belangrijkste wijzigingen voor woningdelers en hun verhuurders hebben betrekking op de regels omtrent kamerverhuur in Amsterdam. Deze vormen een uitbreiding op het woningdeelbeleid dat in 2017 werd ingevoerd. Vanaf 2020 mag per wijk slechts 5 procent van de woningen met een oppervlakte van meer dan 60 vierkante meter uit woningdeelsituaties bestaan. Daarnaast zullen er ook maxima per pand gaan gelden, waarbij maximaal 25 procent van een gebouw uit woningdeelsituaties mag bestaan.[2] De hoogte van het pandquotum is gebaseerd op het gegeven dat het merendeel van de panden in Amsterdam uit vier woonlagen bestaat. Zowel de wijkquota als de pandquota zijn, volgens het college van B&W, met name bedoeld om de leefbaarheid in Amsterdamse wijken op peil te houden, kamerverhuur evenrediger te spreiden over de stad en een eerlijkere verdeling van de al schaarse woningvoorraad te verzorgen.

Bij de vaststelling van deze wijkquota is uitgegaan van de schatting dat er op dit moment in Amsterdam ongeveer 11.500 woningen worden gebruikt voor kamerverhuur. Die schatting is gebaseerd op het aantal inschrijvingen bij het BPR. De nieuwe wijkquota zullen volgens het college van B&W in totaal ruimte bieden voor kamerverhuur in 13.405 woningen.

Op het eerste gezicht lijken de wijkquota dan ook ruim te zijn genomen, waarbij er ruimte wordt gelaten voor het ontstaan van nog zo’n 2000 woningdeelsituaties. Waar echter weinig aandacht aan lijkt te zijn geschonken bij de vaststelling van deze quota, is dat het aantal daadwerkelijke woningdeelsituaties in werkelijkheid hoger ligt. Zo zijn er tot januari 2019 slechts 1.700 vergunningen verleend voor het kamergewijs verhuren van woningen, terwijl een dergelijke vergunning al sinds de jaren 90 verplicht is. Dat betekent dat een groot deel van de feitelijke woningdeelsituaties illegaal – en daarmee onbekend – is. Daarnaast is er weinig rekening gehouden met het feit dat veel bewoners van een gedeelde woning vaak niet op het betreffende adres staan ingeschreven. De ASVA wees bijvoorbeeld, tijdens de inspraakactie begin juni vorig jaar, op de onderzoeksresultaten van de Lokale Monitor Studentenhuisvesting 2018. Hieruit bleek dat 21.300 studenten in een kamer met gedeelde voorzieningen wonen.[3] Bovendien blijkt uit cijfers van de Evaluatie Woningdelen 2017 dat  ‘slechts’ 28% van het totale aantal woningdelers student is, wat in samenhang met het voorgaande zou betekenen dat het werkelijke aantal woningdeelsituaties nog vele malen hoger zou liggen. Al deze relevante onderzoeksresultaten zijn echter niet door de gemeente meegenomen bij het vaststellen van de hoogte van de wijkquota.

Hoewel er door de gemeente groot belang wordt gehecht aan het tegengaan van illegale woningdeelsituaties, worden de belangen van de bestaande verhuurders en bewoners die zich eraan schuldig maken niet helemaal genegeerd. De gemeente wil het aanvragen van de benodigde vergunning stimuleren en biedt verhuurders daarom tot 1 april 2020 de mogelijkheid zonder toepassing van de voorgenomen wijkquota.

Toch blijft de vraag of de wijkquota niet te laag zijn vastgesteld. Starters en studenten zijn vaak aangewezen op samenwoonconstructies om betaalbaar in de stad te kunnen wonen en vormen bovendien een groot deel van de Amsterdamse populatie. De logica achter de wijkquota is vanuit de doelstellingen te begrijpen, maar ze behoeven in de toekomst wellicht een bijstelling naar boven toe.

Wat betreft het pandquotum blijft de gemeente, ook na de inspraakacties van onder andere de ASVA en het ASC/AVSV, bij het besluit geen uitzondering te maken voor bestaande studentenhuizen, onder meer omdat dat lastig te rechtvaardigen zou zijn vanuit het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel brengt echter niet alleen met zich mee dat gelijke gevallen gelijk dienen te worden behandeld, maar ook dat ongelijke gevallen juist niet gelijk worden behandeld. Het is daarom niet onverdedigbaar dat een pand waarin al jaren consequent studenten worden gehuisvest, een uitzonderingspositie dient toe te komen. Men kan zich zelfs afvragen of het uitblijven van een uitzondering voor studentenhuizen, die vaak al decennia lang onderdak bieden aan studenten, wel strookt met het vertrouwensbeginsel – een van de beginselen van behoorlijk bestuur. Bovendien valt het nog te bezien of het pandquotum op zichzelf inderdaad zal bijdragen aan de leefbaarheid in de stad.

Vervallen kamerverhuurvergunning
Met de invoering van wijkquota wordt er een stelsel van schaarse vergunningen tot stand gebracht. Een van de eisen die aan een dergelijk stelsel wordt gesteld, is dat ook nieuwe toetreders tot de markt een vergunning kunnen krijgen.[4] Als het maximumpercentage woningdeelsituaties in een wijk echter is bereikt, kunnen er voor die wijk geen kamerverhuurvergunningen meer worden verleend. Om de toegankelijkheid toch enigszins te waarborgen, heeft de gemeente ervoor gekozen de maatregel in te voeren dat een kamerverhuurvergunning komt te vervallen op het moment dat er een aaneengesloten periode van drie maanden minder dan drie personen op het betreffende adres staan ingeschreven. Daaraan wordt vervolgens de conclusie verbonden dat de vergunning feitelijk niet meer wordt gebruikt. Dit is opmerkelijk, want ook als de vergunning wel degelijk wordt gebruikt, transformeert de legale situatie ineens naar een illegale situatie – iets wat de gemeente juist wil tegengaan. Verhuurders stellen immers niet te beschikken over de (sanctie)middelen om huurders te dwingen tot inschrijving en moeilijk te kunnen controleren of zij zich heb ingeschreven. Ook voor huurders zelf kan deze maatregel een vervelende situatie opleveren: als hun medebewoners zich, ondanks hun wettelijke verplichting dit wel te doen, niet hebben ingeschreven en de vergunning daardoor komt te vervallen, lopen zij het risico de woning te moeten verlaten wegens een illegaal geworden situatie. Deze tijdens de inspraaktermijn terecht geuite zorgen hebben geleid tot een kleine, maar welkome aanpassing van de maatregel. Verhuurders zullen nu eerst schriftelijk op de hoogte worden gesteld wanneer er minder dan drie mensen staan ingeschreven op een adres met kamerverhuurvergunning. Pas daarna zal de teller voor de drie aaneengesloten maanden gaan lopen.

Individueel huurcontract per kamerbewoner
Een individueel contract per kamerbewoner wordt met ingang van 2020 verplicht gesteld.[5]  Deze verplichting strekt er volgens de gemeente niet enkel toe om de rechten van kamerhuurders te versterken, maar ook om de huurcontracten te laten aansluiten op de werkelijke woonsituatie.

Verhuurders zijn hier op zijn zachtst gezegd niet blij mee. Zij vrezen dat het kamergewijs verhuren financieel onaantrekkelijk wordt als huurders door hun versterkte positie via de Huurcommissie aanspraak kunnen maken op een lagere huur. Daarnaast is op de maximale huurprijs van een kamer het Woningwaarderingsstelsel van toepassing, een puntensysteem dat voor onzelfstandige woonruimtes al sinds 1979 niet meer onder de loep is genomen, en daarmee erg is verouderd.[6] Bij de berekening van de huurprijs van een kamer wordt er in dit systeem bijvoorbeeld geen rekening gehouden met de ligging, staat en WOZ-waarde van de woning en de mogelijke invloed daarvan op de huurprijs.[7] De huurprijs van een kamer in een gerenoveerd appartement de Pijp kan daardoor even hoog uitvallen als een kamer in een krakkemikkig pand in Goerree-Overflakkee. Dit systeem maakt het verhuren van kamers in Amsterdam nog onaantrekkelijker.

De vrees van verhuurders is slechts ten dele gegrond te noemen. Het is namelijk zo dat, ook vóór de invoering van het individuele huurcontract, het al mogelijk was voor een huurder om naar de Huurcommissie te stappen: de Huurcommissie toetst namelijk de feitelijke situatie, die niet afhankelijk wordt gesteld van een schriftelijk contract.[8] Je kunt er dus ook zonder schriftelijk contract terecht, zij het dat de aanwezigheid van een schriftelijk, individueel huurcontract de procedure wel makkelijker maakt. Wat wel zo is, is dat veel verhuurders vanuit financieel oogpunt in de praktijk liever kiezen voor het verhuren van een appartement als ‘zelfstandige woonruimte’, waarop een ander puntensysteem van toepassing is, waardoor de huurprijs dus hoger uitvalt en er één of twee hoofdhuurders op het contract staan. Daarmee wordt vaak ook de vergunning die nodig is voor kamerverhuur omzeild.

Hoewel de zorgen van verhuurders niet zozeer het gevolg zijn van de invoering van verplichte individuele huurcontracten, is de praktische uitwerking van hun zorgen wel zorgwekkend voor het kameraanbod. Zo laat belangenvereniging Vastgoed Belang met klem weten dat het aanbod van onzelfstandige woonruimte door invoering van deze regel naar verwachting verder zal dalen.[9] Er ligt in ieder geval een belangrijke taak voor de nationale wetgever klaar om het Woningwaarderingsstelsel te herzien, wil de positie op de Amsterdamse woningmarkt van starters en studenten niet verder verslechteren. Daarnaast is het zaak dat de gemeente niet lichtzinnig omgaat met de geuite zorgen. Mocht in de nabije toekomst al snel blijken dat de nieuwe regelgeving inderdaad (in)direct leidt tot een zorgwekkende afname in de kansen die studenten en starters hebben om aan woonruimte te komen, dan zal de gemeente haar verantwoordelijkheid moeten nemen om het voorgenomen beleid te herzien.

Intentie en praktijk: onverenigbaar?
De doelstellingen, en daarmee de intenties, van de gemeente wat betreft de nieuwe regels omtrent kamerverhuur zijn helder: de woningvoorraad in alle segmenten in Amsterdam moet worden beteugeld en beschermd, zodat de leefbaarheid op peil blijft en de stad toegankelijk blijft voor mensen uit alle lagen van de bevolking, waaronder ook studenten. Of het voorgenomen beleid voor woningdelen daaraan gaat bijdragen, is nog maar de vraag: dat zal de praktijk uiteindelijk moeten uitwijzen. Het zal onder meer afhankelijk zijn van de vraag of de doelstelling om jaarlijks massaal nieuwe woningen in alle segmenten bij te bouwen – studentenwoningen zijn daarbij een segment apart-  wordt gehaald en in hoeverre key players als verhuurders welwillend zijn om zich naar de nieuwe regelgeving te schikken. Ook is het te hopen dat de gemeente zich flexibel opstelt: als met de tijd blijkt dat de vrij laag vastgestelde wijkquota en het ontbreken van een uitzondering voor studentenhuizen leidt tot een sterk verslechterde positie van studenten op de woningmarkt, zullen de regels moeten worden gewijzigd.


[1] ´Nota van beantwoording inspraakacties´, Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, 14 juli 2019 , amsterdam.nl
[2] Artikel 3.3.11 van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020
[3] ´Nota van beantwoording inspraakacties´, Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, 14 juli 2019 , amsterdam.nl
[4] Richtlijn 2006/123/EG van het Europees Parlement en de Raad van 12 december 2006 betreffende diensten op de interne markt
[5] Nota van beantwoording inspraakacties´, Huisvestingsverordening Amsterdam 2020,14 juli 2019 , amsterdam.nl
[6] ‘Het woningwaarderingsstelsel onzelfstandige woonruimten’, Rijksoverheid 1979, rijksoverheid.nl
[7] ´Maximale huurprijs onzelfstandige woningen´,  Rijksoverheid 1 juli 2019, rijksoverheid.nl
[8] ´Wat zijn mijn rechten huurder?’,  VSSD studentenvakbond, vssd.nl
[9] ‘Inspraak concept huisvestingsverordening Amsterdam 2020’, Vastgoed Belang 7 juli 2019, vastgoedbelang.nl